4月19日下午，天津有3宗重要宅地出让，且都是曾经停牌/熔断而后涨价复牌的“回锅地”。竞拍过程旷日持久，戏剧性场面频发，真是又吃鲸又捉急……

津静（挂）2013-92号地，土地面积约10.6万㎡，建筑面积约12.7万㎡，挂牌总价69910万，起始楼面价5494元/㎡；设置最高限价104865万，即楼面价上限约8281元/㎡，达到限价则竞报自持。

此次参与房企有：住宅集团、鸿坤、中骏、融信、联发、中海、国兴南华。竞拍过程略显焦灼，各家加价都比较谨慎，但拿地意愿丝毫不弱；后期融信口头报价10.4亿逼近最高限价，联发继续加价，现场进入竞自持阶段！

进入竞自持阶段后，国兴南华、中海退出，其他5家房企参与，竞争主要在融信和住宅集团之间展开，最终融信以自持2万㎡的结果拿下该地块！即该地块成交总价104865万，成交楼面价整体粗算为8281元/㎡，其中2万㎡的住宅建筑面积需开发商自持，自持比例约16%。

继荣盛自持2.7万㎡拿地团泊西后，天津第二次竞自持，又发生在静海团泊！据悉，融信集团创立于2003年，2016年初总部迁至上海，开启了全国化战略，迄今在上海、杭州、福州、厦门等地拥有众多项目，产品涵盖高端公寓、别墅、服务式公寓、写字楼、商业综合体等多种物业类型，总投资额超2000亿元。此次为融信首次进驻天津。

津南（挂）2016-06号地，土地总面积约6.9万㎡，住宅用地建筑面积约7.7万㎡，起始总价71500万，起始楼面价8738元/㎡，设置107250万的最高限价，楼面价上限为13107元/㎡，达到上限则竞报自持。

竞拍房企有：金科、华远、金辉、融侨、融信、禹洲、中南、中交、中海。

同样的战况焦灼，同样的不甘示弱，融侨报价10.7亿逼近最高限价，金辉继续加价，又进入竞报自持阶段o(╯□╰)o……

进入竞自持阶段后，融侨、中海退出，其余7家房企参与，过程更加焦灼，看得人真捉急，拼到最后融信突然加入，以自持2.1万㎡的结果再次拿地！即该地块成交总价107250万，成交楼面价整体粗算为13107元/㎡，其中2.1万㎡的住宅建筑面积需自持，自持比例约27%。

津南（挂）2016-08号地，土地面积7.9万㎡，建筑面积约9.5万㎡，起始总价88350万元，起始楼面价9279元/㎡，设置最高限价132500万元，楼面价上限13916元/㎡，达到限价则竞报自持。

竞拍房企仍然是：金科、华远、金辉、融侨、融信、禹洲、中南、中交、中海。毫无悬念的，再次拍到限价，又双叒要竞报自持……

不接受竞自持的中海再次退场，这次节奏快多了，最终禹洲以自持2.3万㎡的结果拿地！即该地块成交总价132500万，成交楼面价整体粗算为13916元/㎡，其中2.3万㎡的住宅建筑面积需自持，自持比例约24%。

该地块曾经挂牌时，起始价仅2567元/㎡，本次为停牌后重新挂牌出让。地块位置紧邻去年底鸿坤摘得的团泊东两宗地，后者的成交楼面价在5000上下。

除了鸿坤两宗地外，地块附近还有融创伍杄岛（原融科伍杄岛）和国兴团泊湖墅项目。融创伍杄岛前期产品已售罄，根据成交备案，1季度别墅套均价约256万，马上将有联排别墅加推；国兴团泊湖墅据悉5月将加推高层，均价预计8500-11000元/㎡。

▌仅仅半年，团泊地价从2000到破万

此前团泊的宅地成交基本无溢价，或溢价率较低，而随着去年下半年以来的推地拿地热潮，进入团泊的门槛在土拍市场的锤声中也不断提高。有必要简单回顾一下了：

➤ 9月8日，中骏4.85亿摘得团泊新城东区宅地，楼板价2071元/㎡；据了解，目前中骏团泊东项目——中骏·云景台已经进入排卡阶段，将打造为高端低密的纯洋房社区。【回顾链接】

➤ 2016年10月11日，经激烈竞拍，中昂10.8亿拿下团泊新城西区地块，溢价率更高达297%，整体楼面价7427元/㎡；该地块住宅容积率1.0-1.2，是中昂在天津的第一个项目。【回顾链接】

➤ 2016年11月23日，鸿坤力克群雄拿下津静（挂）2013-120号地，整体楼面价4480元/㎡，溢价率180%。【回顾链接】

➤ 2016年11月30日，鸿坤再次强势拿下津静（挂）2013-119号地块，成交总价16.5亿，整体楼面价5563元/㎡，溢价率247%！【回顾链接】

➤ 2016年12月8日消息，金科地产通过股权交易方式获得团泊西两块住宅和一块商服地块，土地总面积近21万平，其中面积较小的滨耀住宅用地楼面价6096元/㎡；体量较大的滨奥商住用地纯住宅楼面价8186元/㎡。系金科首次进驻天津。

➤ 2017年4月6日，曾经熔断的静海团泊西地块，以津静（拍）2017-06号的身份重新拍卖出让，直接拍到限价并进入竞报自持，最终荣盛以自持住宅面积2.7万㎡竞得该地块，成交总价179205万，整体成交楼面价10297元/㎡。【回顾链接】

团泊新城招拍挂土地出让回顾

▌2宗地总面积近15万平，容积率均1.0-1.2

津南（挂）2016-06号地，出让土地总面积68970.9㎡，其中城镇住宅出让土地面积64266.3㎡，容积率1.0-1.2，建筑密度≤35%，绿地率≥40%；科教（12班幼儿园）出让土地面积4704.6㎡，容积率≤1.0，建筑密度≤35%，绿地率≥35%。

该地块此前经历过一次停牌，本次为重新挂牌出让，原来的起始总价为47500万、起始楼面价仅5805元/㎡。

津南（挂）2016-08号地，出让土地面积79346.2㎡，容积率为1.0-1.2，建筑密度不大于35%，绿地率不小于40%。

该地块曾经历过一次熔断，本次为重新挂牌出让，原来的起始总价为58900万、起始楼面价仅6186元/㎡。1月13日那次摘牌，因华远报价达到上限、金科继续加价踩过红线而遭熔断。

目前北闸口主要生活配套在津歧公路以东，包括钱隆学府、天地源欧筑等住宅项目，也都位于津歧公路东侧，而西边这片现在还稍显荒凉。参考一下片区房价：已全部售罄的天地源欧筑，其洋房尾房均价约1万2；钱隆学府计划开盘的高层产品，预计均价9000元/㎡。

▌北闸口能接住海教园和咸水沽大棒吗？

去年津南出地十分密集，整体地价情况也呈现出上半年VS下半年的明显分水岭。2016年3月鲁能、仁恒、龙湖、旭辉分拿海教园6宗地，楼面价最低4447元/㎡，最高8085元/㎡。接下来咸水沽的3宗地，新城控股地块商业比例较大，纯算住宅楼面价4283元/㎡；而下半年成交的恒大地块和龙湖地块楼面价已分别达1万4和1万1。

时间到了2017年，3月29日北闸口“回锅地”津南（挂）2016-07号地块摘牌，起始楼面价就有9271元/㎡，中交、金辉、华远、融侨、中南、禹洲6家拼杀，最终禹洲以最高限价7.58亿拿地，成交楼面价13902元/㎡，差点竞自持。【回顾链接】

从区位来看，相对海教园和咸水沽，北闸口在交通条件和配套资源等方面，都不具有优势，而地价后来居上，这种“不平衡”的现象，会给拿地企业带来不小的开发压力。

津南区招拍挂土地出让回顾

“竞报自持”，即竞报开发商自己持有的住房/商业面积，作为达到限价后的竞买规则，是考验开发商拿地实力的无形“门槛”，也是防止熔断出现的“保险杠”。由于自持部分未来只能租赁不能直接销售，因此对开发商的资金和经营能力都提出了较高的要求。

截至目前，331新政以来的这4次拍地，最终都因达到限价而竞报自持，房企拿地热情不减，天津土地热度何时降温？

>>天津土拍预告（点蓝字查看）：

4月28日：西青杨柳青1宗、张家窝1宗（限价 竞报自持）

5月10日：滨海北塘1宗（限价 竞报自持）

更多天津土地出让信息，关注本号，点“津城楼市”菜单中的“土拍回顾”查看汇总↓

克而瑞房产信息

（tjfjcpzx）