自1928年，劝业场建成开业后，便奠定了和平路与滨江道在津城的商业中心地位，而滨江道与和平路相连而成的步行街更是全国最长的步行街。近百年来，其在津城的商业中心地位一直无可替代，但随着城市规划格局及消费习惯的改变，近年来，天津的商业格局发生了翻天覆地的变化。
百货大楼、劝业场、国际商场等这些老牌商场早已门可罗雀，而学生党的乐土——著名的服装市场“鸽子窝”也因为城市的规划消失多年。滨江道、和平路虽然每天还是可以保证较大客流，但除了个别日子外不再人挤人，并非城市的消费力减弱了，恰恰相反，消费水平出现了统一提升，那天津的商业中心都去哪了？人们都去哪消费了？
一点中心转为多点布局
近年来，城市格局发生了巨大变化，曾经的和平区作为城市最为中心的区域，是津城政治、文化、商业、教育的中心，这一重任对于地理面积最小的和平区而言，在城市人口基数较少时，尚能勉强承担，但当城市出现大范围扩张，人口基数出现几何级增长时，如此小的和平区便显得不堪重负，因此各行政区域分担城市职能，各自发展自己的中心，便成为了城市发展的新方向。
在城市基建及人口增长两方面均进入良性快速成长的前提下，新的城市发展方式收到了很好的效果。从最初南开区的时代奥城商圈，到后来河东区的津滨大道商圈、南开区大悦城商圈、红桥区水游城商圈等等，选择在距离自家更近的综合性商业体内消费，成为了如今人们的消费习惯。
商铺投资成为最佳手段
不让钱闲置，是无论专业的投资者，还是普通的老百姓，都明白的一个道理。理财的手段也是五花八门，有低风险低回报的，更有高风险高回报的，每个人都可以找到适合自己的投资方式，但低风险高回报是每个人的梦想。
股票、期货等是我们常见的高风险投资，但是否可以获得高回报，这个见仁见智。另外还有一些渠道类的投资方式，也许会获得高回报，但是否高风险这个无法评估，全凭运气。
而对于有一定资金实力的投资者而言，一个好的商铺则是最好的选择，因为她兼备了低风险、高回报两大优势。
人车流量衡量商铺价值
投资商铺的时候，首先要了解城市商业发展的整体规划，城市整体商业布局是衡量该区域内商业未来是否有上升空间的标准。例如南开区的水上板块内不仅拥有本市最大的城市公园——水上公园，另外还有天塔湖、水滴体育场、奥城商业等足够吸引全市、甚至外来游客的因素。这些因素就是奠定鲁能城商铺客流的基础，尤其鲁能城商铺所处的地理位置与水上公园正门仅一路之隔，其客流基础潜力显而易见。
考虑完了人流，还要考虑商铺周边道路类别、停车问题及道路通达性。过宽的马路，且距离大型目标点较远的马路，留不住车，留不住人；周围的道路能否方便的通达到此，而不是需要七拐八拐，还可能拐错；店铺周边是否具备大量停车的条件，道路禁停或者可供停车位少，这样的商铺投资起来价值就要低很多。鲁能城商铺在道路方面的条件就很好：旁边的道路车速慢，且临近多个红绿灯路口，人流可以方便到达；商铺四周无立交桥，且有明显的标识指引；并且除了自身具备的停车位外，水上公园沿路全部为收费停车位。
发展规划衡量商铺潜力
在购买商铺的时候，投资者可以自己做一个潜力评估：如果商铺所处的是核心商圈，例如天津的滨江道，北京的王府井、上海的南京路等，那么只能说这个商铺十分有价值，因为名气在那，不愁租。但不能说有潜力，因为这种区域的商铺无论是销售价格还是租金都已经被严重透支。远的不说，就说滨江道，经常去的人一定会发现，滨江道的商铺甚至是大型商场总是在装修更换品牌，并非没有客流，而是租金太高，使得商家入不敷出，这对于商铺的拥有者也是劳民伤财。
如果说人流是衡量商铺是否具备投资的价值的标准，那么周边商业未来的发展规划则是考验商铺成长性及保值性的标准。那怎样可以衡量出这个商铺是否有潜力呢？方法很简单：
一看商铺所处项目的整体规划是否有足够的吸引力，也就是说是否有可能成为地标性建筑。
鲁能城商铺是鲁能城项目的一部分，其规划总面积为55万㎡，其中包括希尔顿酒店、12万㎡鲁能城购物中心、鲁能城绿荫里商铺、高端住宅鲁能公馆及国际5A级写字楼等众多产品形态。项目建成后将成为市级示范园区、高端都市商业综合体，从这一点来看，项目成为地标建筑是必然的。
二看未来是否有主力店规划，主力店的品牌吸引人们追捧，可以带动周边客流量汇集。
当然，什么样的主力店会进驻也是要考虑的，这是关乎一荣俱荣、一损俱损的问题，只有优秀的主力店才能产生主力店效应，具备足够的客户引流左右。例如沃美国际影城、Hard Rock硬石餐厅、星巴克旗舰店、MINI WORLD的首家儿童游乐中心、电力小镇、华润V+进口超市等著名的品牌店，目前都已经确定会进驻鲁能城。如此众多的品牌店进驻，届时，其商铺甚至周边区域的商业都将受益匪浅。
三看开发商是否有自持部分，因为商铺的经营思想是统一的，经营者有实力、有经验，而商业街区都是个人投资者，自然与之无法相比。
而鲁能城绿荫里商铺部分除了部分对外销售外，还有一部分商铺也是开发商自持经营，这样商铺的经营就与鲁能城其他商铺的经营无法割裂了，由自持来带动销售的商铺经营，这对于投资者而言，无疑最大的降低了风险。
总之，商铺投资作为实业投资，风险较其他证券投资要小的多，但动用资金较大，需要投资者具备一定的经济实力。而要想保证其较高收益回报，则要擦亮眼睛，理性分析，才能发现有基础、有潜力的绩优商铺。
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