“XXX的房价都6万了，房租才3千多，太疯狂了！”

“XX城工资才4千多，房子都敢卖2万，迟早完蛋！”

用租售比和收入比来决定资产泡沫，本身就是个错误，其参考价值微乎其微，它只决定群众情绪。我们需要铭记一点，资产价格和泡沫是否破灭，是由参与交易者决定的。

举个最简单的例子，骑自行车的，看到人家开跑车，用自己的速度来衡量跑车是否有风险，这靠谱么？你看到跑车危险了，人家或许才刚开到60迈。车速什么时候有危险，什么时候失控，都不由你自行车的速度决定，只决定于驾驶者的情况。

房租、工资收入，都是场外价格，也就是骑自行车的；房价交易者价格，才是场内价格，就是开跑车的。

泡沫破灭是不可预测的，只能跟随。用证券市场来做对比，我们都知道，在股市里经常会出现大疯牛股，一路十几倍的涨幅，在上涨的过程中，几乎每天都能听到崩溃声，其间他们也确实有过下跌，但是最终泡沫的破灭，不是由其他股民喊出来的。这些股票的持有者，最终疯狂抛售，才能看到是否真的见顶。

那租售比，收入比不能作为参考，该看哪些指标呢？

首先，对于房产，目前主要是刚需和投资两大块组成。刚需族不做讨论，因为当市场充斥人性时，刚需供求已经不能左右价格，价格是由投资客主宰。

既然是投资，那看房价是否泡沫大，就要看投资收益比。从投资目的上，我们可以分为，抗通胀和炒房赚价差，判断有无泡沫，也要从这两方面考虑。

即使毛算按每年购买力6%贬值速度计算，如果房价每年不涨，或者微涨2%，都是收益比较差的。但是房地产具有周期性，可能2-3年不涨，一波上涨就直接50%起跳，抹平了前两年的亏损，如果所处城市有这个周期（比如北上广深），那都是大大跑赢通胀，有巨大价差收益的。如果是东三省，就相对差些。

从抗通胀和收益考衡，当下热点城市泡沫破灭并没有到明显迹象，因为投资者仍是收益的。接下来就要看下一个周期，投资者是否仍有大幅收益。

有些人认为，既然是市场经济，就该由市场经济运行的杠杆来自由调节，对房地产市场进行人为调控，势必扰乱市场经济规律，破坏市场经济秩序。但是，任何经济体制形式，都必须满足于人们的经济承受能力，中国目前居高不下的房价，长此运行，必将给中国经济带来灾难性的后果。

因此，房地产投资作为国家主导经济复苏的主要力量之一，需要行政力量来调控涨跌。这个调控力度委实不好把控，涨的猛了，其他产业将被侵蚀，产业转型成为空谈；打压狠了，国家花诺大代价，才创造出一个经济复苏的局面，又被破坏。

那么调控经济的最好方式，就是在个别城市，踩一下油门，然后踩一下刹车，这样就可以前进但不加速。怎么踩刹车显得尤其重要。目前主要分为需求端和供给端。

在供给端做供给侧改革，国家面对的只是地产企业，可以行政控制，出清落后产能，控制土地供应，维持房价稳定，保证经济前进动力。

在需求端调控，却难度较大，国家面对的是数量庞大的个人，有刚需，有投资，根本无法分辨。

有人说，对存量房进行征收房产税，让持有者成本变高，不就很好把握房价力度了吗？但是在目前的经济当量下，大面积征收房产税，条件仍不满足。因为目前我国是土地财政税收，也可以理解为增量土地财政税收，如果大面积征收房产税，则税收就会转变为存量土地财政。而目前土地供应，存量是远远大于增量的。

所以，限制购买数量，就成为需求端的唯一手段，使调控达到一种弱平衡，提前锁上房产流动性阀门。

任何崩盘，从筹码交易的角度，都会有标志，那就是放量下跌。这很难在一线房地产看到，因为限购，直接控制了成交量。