▌本文来源：央视新闻、新华社

26日晚，北京市住房和城乡建设委员会等5部门联合发布公告，全面叫停“商改住”。

这是10天内北京市第9次出台楼市调控政策，此前举措涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查，“几乎断绝了所有炒房的可能”。

公告所述的商办类项目实际上就是通常所说的“商改住”项目。实际上，北京市对“商改住”的做法早就明令禁止，但不少开发企业一直在打政策“擦边球”，将不少40年或者50年产权的商办类项目规划建成为拥有独立厨房和卫生间的住宅。此次发布公告，对此类项目进行严格限制。

在建在售商办项目不得向个人销售

对于商办类项目的购买资格，公告明确作出了限定。开发企业在建在售的商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

个人买二手商办房受限 且无法贷款

对于本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，也就是二手房交易，房屋可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，但个人需要满足名下在京无住房和商办类房产记录；在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税这两个条件，并且今后商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

专家表示，目前50%至60%的商办类项目直接销售给个人。此次政策中北京商办类项目的购买条件比住宅更严格，这将导致个人购房者基本放弃购买商办类项目。

新建商办项目不得低于500平方米

公告对规范北京市商业、办公类项目管理提出了严格要求：开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

业内专家表示，从目前的情况来看，“商改住”面积基本上在100平方米以下。此次政策要求单元分割面积不得小于500平方米，从规划设计上遏制将其建成住宅的可能性。

商办类项目全面限购 或抑制过热苗头

记者了解到，在2016年5月，北京市住建委和通州区政府曾联合发布通知，对通州区的商务型公寓和商业、办公（含商务办公和配套商业）项目的销售实行严格限购政策。但其他区县对商办类项目并未跟进实行严格的管理措施，商办类产品仍在热销。

北京市住建委相关负责人表示，从去年的“9·30”到今年的“3·17”，北京对住宅的调控逐渐加力，一些开发商反而趁此机会打着“不限购、限贷”的旗号，大肆推销商办类产品。近期市场上的商办类产品的销售已出现了过热苗头。

“这次，北京市从规划、建设、销售、使用、信贷等全链条、各环节集中发力，对‘商改住’‘零容忍’。”专家表示，商住项目本身就是开发商为了利益制造出的“伪住宅”，这类项目弱化了限购政策效果，在实际居住中还存在生活成本高、没有配套、环境嘈杂等问题。

北京楼市新政实施一周后，针对房地产中介门店的执法力度升级加码。北京市住建委26日分组对国奥村、海淀区中关村第一小学、东城区史家小学、西城区实验二小等区域附近的房地产中介门店进行现场执法。因涉嫌违规代理商办项目、涉嫌参与炒房哄抬房价等行为，28家房地产中介门店被责令停业整顿。

在检查过程中，北京住建委要求房地产中介机构要依法合规经营，不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等。一旦发现有中介机构或经纪人员参与炒房、哄抬房价等，将逢“涨”必查、逢“炒”必“办”。房地产中介机构也不得违规代理商办项目，一经发现，必将严惩，绝不姑息。

央视解读：商住房的调控是对已有限购政策的补缺和完善

其实这轮对商住房的调控说不上是全新政策，而是对已有限购政策的补缺和完善。商住房本来就是游走于政策边缘的角色，以往不受住宅限购的限制，不列入家庭房产考核。理论上来说买多少套，贷多少次款都行。因此近年来一些遭到限购限制的需求进入了商住房市场。

目前这一漏洞现在已经补上。新的政策着眼于凸显房屋的居住属性，政策设计上是通过更加严格的导向挤压商住房的需求水分，降低市场投资热度，转让使大量商住房源进入租赁市场，从而满足居住需求。

对商住房的限制是地产调控政策的升级完善，这一版本的政策可能会逐渐从北京扩展到其他城市。不过值得注意的是，现在全国房地产市场二元化的表现越来越明显，对“因城施政”的要求也在提升。一线城市的主要诉求是抑制房价上涨和控制城市人口规模，因此调控政策需要重磅升级。而在一些本来就面临较大去库存压力的三四线城市，严管商住房的政策效果会相应减弱。

当然，即使在在北上广深等一线城市，现在就断言严管政策一出，商住房市场会应声下跌还为时过早。毕竟之前人们多次看到的是，一轮轮被冠以“史上最严”之名的楼市调控政策，最后都被市场解读成一次次价格上涨的冲锋号。

去年9月底开始，各类调控政策密集出台。不过年初在北京等地，恐慌性购房需求却再次增加，这使得过去两周里继续出台新政策给市场踩刹车。这种情况看上去像是政策与市场较劲的恶性循环，不过客观上则在呼唤出台与市场规律相适应的政策长效机制，即达到“管住炒，保障住”的效果。

人们都在期盼这次的政策调控会有不一样的结果，因为至少市场的情况已经在起变化。在北上广深等一线城市，一套商住房目前动辄就是数百万量级资产。在这样的价格下，作为流动性较差的资产，房地产的投资价值在不断下降。目前推动市场向上的力量中，刚性需求所占的比例不断增大。这使得“一城一策”的房地产调控也在面临拐点：是继续抑制需求，还是转向供给端发力。