先看数据：

看这个数据就发现，2016年底之前，房地产新开工和竣工面积基本是同步的。

这说明一个现象，楼市一直看涨，房子开工就能拿到预售款，建完就能卖掉，然后继续拿地，继续盖房，房价和库存一路飙升，越多越买，越买越涨，完全不在乎经济学的供需规律。

但是，这种趋势从2016年底之后起了变化，我们看数据，2011和2013是新开工历史高位，到了2014年房地产库存也到了历史高位，随后的事情我们都知道了：开启了轰轰烈烈的涨价去库存。去库存的同时，竣工数开始和新开工背离，新开工一路飙升，竣工却在下滑，特别是三四线在棚改减缓之后更加明显，这是为什么？

从表面上看，是开发商与政策博弈的策略：拼命拿地，但是停工不开发了。

1、为什么停工：因为在长达两年的调控政策下，房子销量上不去，回款难，恒大和碧桂园去年不都在打折卖房子吗？本来房地产玩得就是钱，钱贵了还卖不上价，这个时候开工不是雪上加爽嫌命长吗？

2、为什么新开工数飙升：说明开发商在赌政策，赌未来房地产一定还要放开，你看2019年开发商炮制的小阳春，二线城市飙涨，等市场好了再去拿地黄瓜菜都凉了，所以最好的策略就是：地照拿，开工之后就拖着不竣工，以拖待变。

这样玩下去的结果是什么呢？

1、中小房企要完蛋，拖也是需要本钱的，拖不下去就是烂尾。拖不下去也有两种结局：第一种是被大房企吃掉，行业越来越向头部房企集中；第二种就是烂尾，上面说了三四线竣工减少最严重，你说未来会不会出现鬼城呢？如果出现了，还能再一次涨价去库存吗？显然不现实，一则居民六个钱袋没有了，二则这违背了扩大内需转向实体的大方向。

2、我们说过了房地产就是玩钱和成本的平衡游戏，放水了钱便宜了，房地产商就盆满钵满，一头是拼命拿地，一头是拖着不肯竣工，其实剩下的就是时间了。新开工和竣工已经形成剪刀差，如果房地产继续调控，竣工数要上涨，剪刀就会剪下去，中小房企早就撑不住了，头部房企呢？

3、关于房地产市场的未来走势，主要看政策和城市。如果依旧是房住不炒，以稳为主，开发商的资金压力一定会更大。未来某个时间段可能会撑不住，至于什么时间，还没有数据支持。

另外，一二线暂时不会有大问题，三四线就不太好说了。

就这样。