香港。图/Unsplash

来源：国民经略（ID: guominjinglve）

作者 | 凯风君  本文已获授权转载

一个时代即将落幕。

5月28日，91岁的恒基地产董事局主席李兆基宣布退休，告别了经营43之年之久的商业帝国。

而在一年多前，时年90岁的李嘉诚已宣布正式退休，长子李泽钜接掌了市值超万亿的长和帝国。

自此，香港四大家族第一代创始人全部谢幕。

在香港，李嘉诚的长江实业、李兆基家族的恒基地产，郑裕彤的新世界、郭得胜家族的新鸿基地产，并称为香港地产“四大天王”，四个家族由此获得“四大家族”之名。

大家族中，郭得胜在1990年去世，接任的长子郭炳湘也在2018年病逝，郑裕彤于2016年去世，如今李嘉诚、李兆基先后退休，自此，四大家族的交班全部完成。

鼎盛时期，“四大家族”连续多年霸榜亚洲富豪榜，旗下产业版图横跨地产、电讯、港口、百货乃至水电燃气等众多领域。这“四大家族”一度富可敌国，成为香港房地产黄金时代的最深印记。

如今，斗转星移，香港再无地产大佬。

时钟拨回到23年前。

1996年5月23日，黄昏时分，张子强埋伏于一条人烟稀少的单行道，夹停了李嘉诚长子李泽钜的专车。随后，张子强单枪匹马前往李嘉诚宅邸，最后索得10.38亿元的天价赎金。

如此直截了当，如此惊人的赎金，让张子强获得了“世纪悍匪”的称号。

2013年，在接受南方周末采访时，李嘉诚透露了自己当时与张子强的对话：

这次是我错了，我们在香港知名度这么高，但是一点防备都没有，比如我去打球，早上五点多自己开车去新界，在路上，几部车就可以把我围下来，而我竟然一点防备都没有，我要仔细检讨一下。

仅仅一年过去，张子强再次动手，这次瞄准的是四大家族里的第三富豪。

1997年9月29日，张子强故技重施，在半道劫走香港新鸿基地产主席郭炳湘，最后虏获6亿赎金。

不到两年时间，悍匪张子强就从两大家族手中勒索了16亿元赎金，超过了之前多年许多悍匪抢劫金店和运钞车的财富总和。

1998年，张子强在内地伏法。

这笔钱听起来貌似惊人，但于四大家族而言，不过是九牛一毛。

彼时，正是香港房地产的黄金时代，四大家族财富之盛，无人能及。

在富豪榜上，香港地产大佬可谓数十年如一日的常客。1997年，李兆基、郭炳湘家族双双跻身福布斯全球富豪榜前十，李嘉诚和郑裕彤则分别位于第15名和24名，而内地排名最靠前的刘永行家族，仅仅位列第249位。

至于未来的首富马化腾、马云、许家印、王健林，只是刚刚开始创业。

仅在1997年，四大家族的财富总和超过440亿美元，按当时汇率，折合人民币超过3600亿人民币。当年全国经济第一大省广东一年的财政收入不过500多亿人民币，不及四大家族财富的1/7。

时隔20年后，其间历经亚洲金融危机和全球金融危机，四大家族财富有增无减。

2018年福布斯全球富豪榜上，李嘉诚和李兆基分别以349亿美元、303亿美元，位列全球第23位和24位，虽然略逊于马化腾和马云，但这个财富总量仍旧令人咋舌。

这正是房地产的能量。

香港是地产经济的典型代表。

没有一个行业能像房地产一样，能在短短的几十年时间，创造如此之多的世界巨富。也没有一个行业能像房地产一样，历经几轮金融危机的摧残，仍旧屹立不倒。

从1950年代开始，到2019年，前后七十年时间，香港房地产长盛不衰。

虽然其间经济危机和金融危机每隔十多年就上演一番，股市房市遭遇了一轮又一轮的崩盘，仅楼市就五上五下，但到了最后，房地产仍旧屹立不倒，地产商人仍旧笑傲于富豪榜。

香港房地产的第一波大繁荣，始于1950年代。

当时香港百废待兴，外来人口蜂拥而入，1947年香港只有180万人，而到了1959年就已突破300万人，人口涌入，带来庞大的居住需求。与此同时，相对稳定的政局和经济，吸引了来自内地和东南亚的富商们，为香港带来了庞大的外来资金。

资金炒作加上居住需求井喷，带动香港房地产的第一波大繁荣。

正是在这个时候，四大家族开始正式涉足房地产业。1958年，李兆基与郭得胜等8人合股组成永业公司，开始涉足地产生意。同年，李嘉诚的长江实业从塑料花产业开始向房地产转型，而郑裕彤在正式接手周大福之前就已涉足了房地产开发。

香港房地产的第二波大繁荣，则是在1960年代末和1970年代初。

当时发达国家进行产业转移，香港制造业顺势腾飞，在经济中占比一度超过1/4，加上出口转运贸易和金融自由化带来的机遇，香港经济蒸蒸日上，与台湾、新加坡和韩国一并获得“四小龙”之称。

借助经济腾飞，香港房地产一路上扬，培育出一众世界富豪。

正是在这个时代，香港房地产企业纷纷上市。1972年，同一年，李嘉诚的长江实业、李兆基与郭得胜合伙的新鸿基地产、郑裕彤的新世界地产集体上市，“四大家族”的地位正式确立。

香港房地产的第三波大繁荣，从1980年代一直持续到1997年。

这一波香港楼市的繁荣，得益于香港金融中心地位的建立，加上长期的低利率乃至负利率，香港房价一飞冲天，到1997年香港私人住宅价格指数暴增七倍。

然而，1998年亚洲金融危机到来，香港房价一落千丈，到2003年，房价最高下跌了70%以上，堪称腰斩式崩盘。那几年，“烧炭自杀”成了时常见诸于媒体的热词。

2003年，房价跌到谷底，绝望也到了谷底。部分香港“刚需们”走上街头，抗议房价下跌。

随后，香港取消旨在彻底解决居住问题“八万五建房计划”（每年建设85000套公屋），大幅缩减供地计划，供求失衡之下，香港楼市再回主升浪。

随后，香港第五波房地产大繁荣开启，房价重启上涨之路，一涨就是16年，至今未消。

这五轮房地产大繁荣，为香港培育出一批世界级的超级富豪。但从头到尾真正屹立不倒的，则是李嘉诚、李兆基、郭氏家族和郑裕彤这四大家族。

让这四大家族脱颖而出的，除了地产时代赋予的机遇之外，更重要是的另外两个因素：一是“卖楼花”，二是趁乱抄底。

“卖楼花”模式，就是内地所熟悉的商品房预售制，今天可谓无人不知，但在当时可谓天才般的创举。

在香港，港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”，“卖楼花”由此而来。卖楼花的发明者是霍英东，而将“卖楼花”模式发扬光大的，正是这四大家族。

卖楼花的好处显而易见，房子还没开建，开发商就能收到一笔资金，不必等到落成之后才能回笼资金，而且依靠楼花可以空手套白狼，不断滚动开发，资金滚滚而来。

这正是后来碧桂园等房企所依赖的高周转模式，在60年前香港开发商就已驾轻就熟。

随着卖楼花到来的，则是炒楼花，这让炒房变成了一本万利的生意。每一次房地产狂潮中，都少不了炒楼花的身影。

不过，相比于卖楼花炒楼花制造的房地产狂潮，趁乱抄底则是四大家族真正崛起的关键因素。

过去几十年，香港发展蒸蒸日上，但受到境内外政经形势的影响，市场波动频仍，而每一次波动，都成了四大家族抄底壮大的契机。

香港恒生指数走势，历史上的几次股灾。

1967年，香港政治和经济危机同时出现，动荡之下，富商纷纷移民，房市一落千丈。李嘉诚趁机低价收购地皮和旧楼，等到政局稳定之后，李嘉诚一跃而起，旗下的长江实业于1972年上市。

李兆基同样是抄底的高手。1973年，香港股市牛市冲天，李兆基将新成立的永泰公司推向市场，随后套现走人，获得大笔现金。到了1975年，在石油危机影响下，香港股灾爆发，地产一落千丈，手握现金的李兆基大肆抄底，并成立新公司恒基兆业，地产帝国由此崛起。

随后在1987年、1997年和2008年，这几次危机中，四大家族一直都是抄底的急先锋。

不过，与这些抄底相比，四大家族完成最大的抄底，当属进军内地。

改革开放之初，香港资本蜂拥进入内地，利用前店后厂的模式，带动珠三角制造业的崛起。

深耕房地产的四大开发商自然不会错过。早在1980年代，从酒店到基建，从商业地产再到住宅地产，这些开发商在帮助内地提升基础设施的同时，财富也获得了前所未有的爆发式增长。

借助香港对于房地产的刚性担保，一次次危机，一次次抄底，四大开发商的财富与日俱增，成为名副其实的“四大家族”。

2013年，一篇名为《李家的城》的小学生作文不胫而走，成为香港四大家族权势之盛的注脚。

在四大家族财富与日俱增的同时，香港房价早已冠绝于世界，连续九年位居全球房价最难负担城市之首，一个普通家庭在香港不吃不喝要30年时间，方能供得上一套房。

每一个初到香港的人，都会学到两个词：寸土寸金，千尺豪宅。所谓千尺，折算过来，其实还不到100平方米。

2019年的最新数据显示，以70-100平方的房屋为例，港岛每平方房价高达20万港币，九龙为19万港币，而与深圳一河之隔的新界也高达13.4万港币。至于大面积的“千尺豪宅”，港岛的均价更是高达23.9万港币。

如此之高的房价，显然不是普通家庭所能负担。

香港的高房价，与国际资本的涌入息息相关，但最根本的还在于土地供给制度。

土地供给长期不足，并非因为香港缺乏足够多的土地。

香港规划署资料显示，1111平方公里的总土地面积中，已建设发展的用地为270平方公里，占比 24.4%，其中仅有6.9%用于建设房屋；剩余75.6% 的土地，为非建设或未建设地区，如郊野公园、湿地、鱼塘等。

住宅用地如此之少，放在世界上任何地方都让人震惊。人多而供地少，房价自然居高不下。而在房地产依赖之下，任何试图大幅增加供给的行为都会遭到抵制。

不用说半路夭折的“八万五计划”，就在去年年底，刘德华就因支持香港填海而遭到人身攻击。

事情缘由是，2018年10月，香港推出“明日大屿愿景”，拟用20年-30年的时间，建造总面积达17平方公里的多个人工岛，解决100万人左右的居住问题。

这一举措遭到工商界以及大多数有房一族的反对，更成为香港高房价的最大注脚。

时转势移。

从2013年开始，李嘉诚陆续抛售内地和香港的物业项目，累计套现超过1700亿元。

与此同时，李嘉诚大肆抄底欧洲，加仓能源、基建等基础设施项目，甚至买下了半个英国。如今，李嘉诚旗下的长和系，控制着英国天然气近三成市场、四分之一的电力分销市场以及约5%的供水市场。

这背后的原因众所纷纭，但有一点共识是，这个世界的玩法已经发生翻天覆地的变化，地产造富、大玩政商关系、利用危机抄底暴富的时代已经过去。

当地产大佬们或离世或退隐，香港的二代三代们未必还能玩得转这场游戏，更不用说与内地疯狂扩张的地产商同台竞技。

事实上，福布斯全球富豪榜已经展现了这种趋势。

在2018年福布斯全球富豪榜上，华人首富次富都不再是李嘉诚和李兆基，而变成了马化腾和马云；郑氏家族和郭氏家族也不再是最耀眼的存在，许家印王健林杨国强们早已取而代之。

面对高房价，香港已经开始反思楼市存在的种种问题。香港为遏制高房价，先后增加印花税、开征新房空置税、推出五折购房计划，随后还推出了引发热议的大屿填海计划。

值得一提的是，去年港岛楼市波动下跌，港府更是破天荒喊出了“不要妄想救市”，这在过去相当罕见。

更关键的是，在前不久发布的粤港澳大湾区规划里，对香港的定位超乎预期：

巩固和提升国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位，强化全球离岸人民币业务枢纽地位、国际资产管理中心及风险管理中心功能……大力发展创新及科技事业，培育新兴产业，建设亚太区国际法律及争议解决服务中心，打造更具竞争力的国际大都会。（参阅《粤港澳大湾区投资指南》）

这一规划，不仅肯定了香港作为金融、航运、贸易和航空中心的关键地位，而且还给出了“大力发展创新及科技事业”的再工业化的愿景。这些愿景里，丝毫没有房地产的位置；想要真正发展科技，更不能让房地产成为束缚。

显然，香港，再无地产大佬，未来也不再需要地产大佬。

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