上世纪七十年代末，中国出了一位世界著名的数学家陈景润，传颂一时。可是，这位著名学者的居住问题也是世界级难题：

六十年代，陈景润被华罗庚调回北京，住一间6平米的“锅炉房”，一住十年。

1975年胡耀邦主持中科院不久，想为陈景润改善住房条件，未果。

1980年，四十五岁的陈景润结婚，中科院按政策给他分配16平米的一室一厅，房子后面就是杀猪场。

1983年，邓小平亲自干预陈的住房困难问题，下达了一个指示：“一周之内，请给陈景润解决三个问题：住房、爱人的调动和配备一个秘书”。他的住房问题才最终解决。

其实，1980年的北京，人均居住面积仅4.8平米，绝大多数市民的住房条件并不比陈景润好。

帝都居不易，魔都更可怜。1985年，上海的人均住房面积4.5平米，而这年建设部第一次公布住房标准的相关条例，其中规定人均住房4平方米以下为困难户。按照这一标准，上海四分之一的户数属于无房户或困难户。

严重的住房紧缺是那个时代的普遍现象。1985年全国城镇人口人均住房面积也不过5.2平米。只是京沪的人口密度更高，所以问题更显得突出。房价高企后，很多人开始怀念“福利分房不要钱”，如果穿越回去，他们会后悔的。

总结起来一句话：中国的国土面积很大，但是城镇居民的住房很小。由此形成的巨大需求，是日后中国房地产井喷式发展的强劲动力。

——相信房价全是温州炒房团“作”出来的，可以到税务局交智商税了。

1980年1月8日，中国第一家房地产公司“深圳经济特区房地产公司”成立。成立公司的目的只有一个：和香港商人合作建房子。北京等地也相继开始成立房地产公司，由此开始了中国房地产业的曲折前行。

第一轮尝试是80年到82年，模式是以成本价对住房进行销售，结果这一轮试下来全国只卖出去3000套房。

1982-1985年又开始试行“三三制”售房，即个人购房只需支付三分之一的房价款，其余三分之二由地方政府及职工所在单位分担补贴。结果也不理想，政府补贴的负担很重，个人买房的成本也不低，各方都很不满，这一尝试在1986年结束。

这两轮的房地产模式尝试都本质上都是政府主导的福利模式，以改善城市居民为目的，政府财政单纯补贴输出，市场化程度很低。后来占据主流的“房地产-区域开发联动”模式要到八十年代末才出现在海南岛。

1988年4月，海南建省，同时成为中国最大经济特区。数十万青年怀揣梦想，涌入海南。同年修宪，土地使用权合法转让进入宪法。下海人还没有意识到，这将改变他们乃至海南岛的命运轨迹。

1991年，冯仑和兄弟们创建了海南农业高技术联合开发投资公司，简称“农高投”，搞香蕉苗、种衣剂的农业项目，没钱可赚。热血青年下海南最初的梦想清单里并没有房地产，可是现实情况是：除了房地产，海南也没什么可做的。

引入了投资，“农高投”转为万通集团，以8栋别墅起家开始房地产事业。王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪、潘石屹以万通六君子之称，成为中国房地产一代中坚。房地产推动下形成了海南开发的第一次热潮。

1993年6月，政府开始宏观调控，银根收紧，海南房地产泡沫破灭，全海南房地产公司倒闭一万多家，成为经济教科书里的负面案例。

此后，海南经历了两轮开发高潮：2010—2013年国际旅游岛和2018的自由贸易区开发。轨迹与第一轮如出一辙，政策开放、房地产升温，调控打压，归于沉寂。“房地产泡沫”真是南国椰岛的诅咒？可是，没有房地产加持，海南岛也没有发展起来，这也是事实。

海南房地产的起起伏伏可以反映出中国房地产业的一些根本问题：

01 经济环境与房地产业不匹配，就会出问题

海南岛的自然环境宜居是毋庸置疑的，这也是形成房地产热的基础。但是，投资者忽视了一系列的不利因素：岛上基础建设滞后；本地常住人口密度低，基础需求不足；产业基础薄弱。

尽管每次开发都有一些政策上的释放，但是执行到位和力度本身都差强人意，对经济环境的改善有限。宜居不宜业的经济发展滞后始终没有改变。

02 急刹车式的行政调控，造成了玉石俱焚的结果

部分本来很有潜力的长期项目在调控压力下瞬灭，事实上变相鼓励了短期投机倾向。也就是说资源错配产生了泡沫，外部干预过猛，刺破泡沫同时也造成市场紊乱。

海南房地产热以失败告终，却展现了房地产业吸引资金、拉动内需的巨大潜力，同时也为这一行业培育了一批人才，中国房地产进入草创时代。万达、万科、碧桂园、保利、绿地纷纷进入房地产业。1997年，恒大集团创立，不足三十岁的许家印也及时登上舞台。

1998年，东南亚金融危机爆发，对经济高速成长期的中国造成了不小的冲击，当年的GDP增速下滑到7.2%，比上一年度跌了2点。中国经济需要加大内需的支撑。

7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，史称23号文件。核心是“取消福利分房，实现居民住房货币化、私有化”。此前，央行已经准备好了金融工具，《个人住房贷款管理办法》出台，倡导贷款买房。

“倡导”的政策导向，也就意味着宽松。抵个税、买房送户口等优惠鼓励成为政策。银行也高度配合，几乎听不到银行拒贷的情况。房地产企业更是大干快上，23号文件后的十年内，房地产投资以每年20%左右的速度高速增加。饶是这么高速发展，还是难以满足旺盛的需求，形成罕见的卖方市场，一房难求。

这一时期的房地产热点集中在经济发达地区、一二线城市，房地产热度和经济发展情况高度重合。产业发展、城市建设速度、政府财政、居民收入同时增长。但是，居民收入增幅和房价迅速攀升形成的鲜明对比，造成了广泛的社会焦虑。

2004年，政府开始一轮房地产调控。这次调控主要针对金融政策，各项金融优惠取消，连续加息、贷款利率上浮等等。三年调控一定程度控制了房地产的扩张速度，还未发挥抑制房价的作用，就被遮天蔽日的“黑天鹅”打断了。

2008年奥运年，中国各界都对经济形势充满了信心。但是突如其来的全球金融危机和汶川地震带来了严峻的考验。

一方面再次释放房地产的强劲需求拉动内需，政策意图和十年前的东南亚经济危机时一样；另一面，四万亿财政刺激，政府主导大基建投资拉动。

这是一套组合拳。大基建实现土地资产升值，再通过房地产市场资产变现，回收基建投资。效果立竿见影，2008年GDP出现了连续两个季度的深跌，第二年立刻回到了“9”时代，经济增长确实稳住了。

但是，副作用也很严重。

01 “基建—房地产”模式中，投资主体是政府，土地收益回到政府，政府财政大规模扩张，国民收入增长却迟迟未能跟上。

02 产业结构方面，基建直接相关的上游产业如火如荼，劳动力成本也相应提高，下游的房地产业一枝独秀。而制造业两面受挤，利润率开始下降。大量资金进入房地产，央企巨鳄、地方城投的大举进入更是把这场盛宴推上了高潮。

03 最关键的是，大基建由行政主导，市场逻辑被弱化。“高铁概念”加资金撬动带动了多个内地城市房价暴涨，这只是地方政府分润“四万亿”资金盘的杠杆支点，地方债因此膨胀起来。

在这场M2盛宴中，房地产扮演了尴尬的角色。它既是资金从银行流向地方政府的产业渠道，又是货币超发的沉淀池。从社会大众角度看，一方面收入增长远远比不过房价上涨，对房地产怨气冲天；另一方面又因住房资产升值的收益，部分抵消了薪酬收入增长滞后对消费的冲击。

房地产行业表面上高歌猛进，底子却是净利润下降、负债率上升的隐患重重。六万多家房企，竞争激烈可想而知。钢铁、水泥和人工等成本增长也在压缩利润空间。期间又经历了2010年开始的第二轮紧缩型调控，“黄金时代”净利30%的好时光已经一去不返，净利率下滑了10%左右，走进“白银时代”。

2014年后，房地产再度进入宽松周期。到2015年，棚改货币化力度加大，房地产热度再次向三四线蔓延。2016年，一二线城市房地产量价齐升，缺乏市场支撑的三四线退烧。市场机制开始发挥作用。

政策再次大幅调整，从宽松转向“史上最严调控”，紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，再加房地产融资全面收紧，房地产领域的市场机制消失殆尽。

中小房企或撤离或经营困难，大型房企或大举拿地或多元化转型，情况也不乐观。万科的“活下去”、碧桂园的“高周转”，全行业风声鹤唳。被唱空二十年的中国房地产，似乎真的迎来了转折点。

“房住不炒”调控主基调之下，房企也不得不面对三大考验：融资困难考验现金流；优质资产稀缺条件的盲目扩张；多元化转型的盲目投资。

至于行业整体，除了经济运行这个大背景外，最大的不确定性仍来自调控层面。我相信，经多方努力，房地产这头中国经济的“灰犀牛”，一定会化险为夷，保持平稳健康发展。

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