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泰禾集团遭深交所连环“19问”,资金压力有待缓解

2019-05-09阅读 144 财经 我要关注

图片来源:泰禾集团官网


《财经》新媒体 宋金煜/文 舒志娟/编辑 


2019年至今泰禾负面缠身,除出售多个项目、高管频繁离职、副总裁被带走调查外,现如今年报又遭问询。5月8日晚,泰禾集团(000732.SZ)收到深交所下发的年报问询函,其中涉及短期偿债风险、销售目标完成情况以及投资性房地产无计提减值准备等共计19个问题。受此消息影响,5月9日泰禾集团股价持续走低,盘中一度大跌逾9%,截至午间收盘,报16.11元/股。


在业内看来,泰禾年报遭问询说明其资金风险较大,与其激进式扩张、高端项目占比重大且去化难以及房企融资监管加强有关。同时,泰禾多次许诺2018年销售金额将达2000亿元,但是否完成该销售目标并未在财报中公布,因此再次受到监管部门关注。另外,泰禾未对投资性房地产作计提减值准备,缺乏预估未来市场风险的意识,或存粉饰报表嫌疑。


短期偿债风险遭质疑 


此前泰禾高调宣称千万债务风险可控,如今却引来监管部门的关注。根据深交所问询函内容显示,2018年度泰禾期末现金及现金等价物余额为115.58亿元,而短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对上述债务的覆盖比例仅为0.26。同时,泰禾存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。深交所要求,泰禾结合开发项目回款情况说明公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。


值得关注的是,泰禾近期频频被指陷入债务危机。从负债情况来看,泰禾负债压力的确已居行业前列,并且融资成本也在攀升。据乐居财经统计的2018年上市房企资产负债率TOP100排行榜显示,泰禾以86.88%的资产负债率排名第11,远超78.90%的行业均值水平。同时,泰禾融资成本从2017年的8.1%增至2018年的8.52%。


华创证券研报指出,泰禾净负债率近年多维持在300%以上,远超上市房企77%的平均净负债率。并且,泰禾大股东即泰禾投资将所持有公司股份已全部质押,甚至需变卖子公司股权获取融资,公司股价自2018年年初以来下跌幅度超70%,面临较大平仓风险。


而东方金诚的评级报告显示,泰禾在2019年和2020年到期需偿还的债务473.59亿元和477.99亿元,存在集中偿付压力。正是由于公司高管人员变动频繁,债务规模继续保持较大规模,存在集中兑付压力,今年1月,联合资信决定将泰禾列入信用等级观察名单。


业内人士分析认为,泰禾之所以会出现如此高的负债率,主要是来自于泰禾的激进式扩张。2018年以来,房地产企业融资进入监管期,各房企融资状况分化加剧。泰禾本身负债率高,如今又面临自身债务的到期,对于资金链产生不小压力。


2000亿目标完成几何?


《财经》新媒体记者注意到,2017年泰禾因提前公布2000亿销售目标曾受到过深交所的关注函,而此次问询函中再次提及黄其森的2000亿目标是否完成。


据了解,2017年年底,泰禾宣布年销售额过1000亿元,并把2018年的销售目标定到了2000亿元。不过,记者查阅机构数据发现,2018年泰禾销售额与2000亿元的销售目标存在较大差距。


根据克而瑞数据显示,泰禾2018年的销售额为1303.4亿元,而在中国指数研究院公布的销售额榜单中,泰禾的销售额为1456亿。如此来看,若相关机构给出的数据接近真实情况,2018年泰禾的销售额远没有达到既定的目标。


鼓吹业绩或会带来股市方面的波动。一年多时间里,泰禾股价波动频繁。2017年11月24日,泰禾公布员工持股计划,股价为16元/股左右,而在业绩目标放出之后股价抬升,2018年1月31日该公司股价最高达到43元/股。随后股价开始下行,截至2019年5月9日午间收盘,泰禾股价为16.11元/股。


有分析人士指出,泰禾多次许诺2018年销售金额将达2000亿元属于舆论造势,目的在于稳住持续下跌的股价,甚至可能带来股价异常波动。这与2018年年报披露前,泰禾高转送方案的目的类似。另外,截止2018年,泰禾已经连续五年未公布公司的销售额及销售面积数据,这两个数据一直是泰禾的谜,而本月15日前问询函的回复将揭开此谜底。


未计提减值准备或存粉饰报表嫌疑


伴随问询函的下发,泰禾投资性房地产的水分或被挤出。记者注意到,问询函中涉及泰禾的投资性房地产项目出租率较低或出现下降的原因和是否存在减值风险,需要泰禾作出说明。


例如,2018年泰禾投资性房地产公允价值排名前五大项目出租率普遍不高,较上期均有不同程度下降,深交所要求泰禾充分说明出租率下降原因,以及相关投资性房地产物业是否存在减值风险。同时,深交所还要求泰禾的年审会计师事务所对此发表专项核查意见。


此外,有关2019年一季度泰禾投资性房地产出现财务数字异动,即较2018年底增长47%,深交所均要求泰禾给出数据变动的原因及影响金额作详细解答。而针对未对可供出售的金融资产、收购南京吉庆房地产有限公司作计提减值准备,深交所要求泰禾说明未对相关资产计作提减值准备的原因和合理性。


据了解,投资性房地产评估增值可带来总资产的攀升。财报显示,泰禾的投资性房地产最近五年从834.14万元增加到了176.56亿元,2018年底达到总资产的7.26%。这一评估增值对泰禾2018年利润税后影响高达5.6亿元。


对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,在盈利数据不好的情况下,企业就会放缓或回避类似计提减值准备等工作。泰禾未对投资性房地产资产作计提减值准备,或存粉饰报表的嫌疑。


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监制  |  蒋诗舟    责编  |  曾会生

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