过去的2年多，百强排行榜的变化非常之大，有20多家房企被踢出百强排行榜；与此对应的是有22家房企挺进百强排行榜。这22家房企中，有一家房企堪称最大的黑马。

它在2014年的时候，尚处于地产百强后半段；可到了2016年，其已经进入地产前20强；2017年第一季度，根据多家权威机构的统计，它家已经成为地产10强之一……

你可能已经猜到了，明源君说的这匹黑马就是鲁能集团。有的专家认为，鲁能是因为集团实力雄厚，有资金、土地等资源优势，所以逆袭。

但明源君认为，这不是唯一原因，毕竟房子最终是卖给了一个个客户的。如果产品不好，只是有钱有地，那只能是制造库存数字，而不能创造销售额。鲁能的产品到底有一些怎样的过人之处？之前几乎没有人做过研究。

明源君研究鲁能集团住宅体系下“鲁能泰山7号”、“鲁能公馆”等产品线后发现：同是运动社区，别家房企项目里的运动设施，只是蜻蜓点水意思一下，而鲁能的小区内，竟然有完整的运动体系。

▨鲁能的运动社区有以下一些特点：

➊不同群体有专属运动区，每个区域细节都力求完美

其中包括：儿童运动区、老年运动区、青年运动区、专业运动区，甚至还有宠物运动区。

➋不同的场景、特殊的需求，都能找到适合自己的运动场所

针对夜晚运动需求，设置了夜光跑道；针对下雨天运动需求，设置了室内健身中心、架空层健身设施；为了满足运动者的表现欲，设置了极限运动广场；此外还有游戏运动区……

➌场所和社群结合，线上线下结合

其社群包括四点半体育课堂、舞蹈队、宠物训练营等，不同的群体可以找到自己的同类，一起运动。

➍建设运动主题的营业场所，一举两得

收费球场、体育用品店、运动主题餐厅、运动主题酒吧等，丰富社区运动氛围，也带来利润。

➎整个社区成为一个有机整体，统一规划，场景自由切换，保障到位

跑道把不同的场所联系起来，你可以轻松完成场景的转换。对于不同人群的运动需求，小区有标准化的、精确到人的面积规划。此外还有运动恢复中心、健康小屋等，保证业主越运动越健康。

下面明源君详细来说。

儿童、老年、青年、宠物

都有自己专属的运动场

首先我们来看鲁能泰山7号产品系中，儿童的运动场，如下图所示，2—5岁，5—12岁，都有自己独有的区域。为了方便不同年龄段的孩子交流，也有混合区域。如下图所示。

而鲁能公馆产品系中的儿童运动场，则分的更细，按0—3岁、3—6岁、6岁以上进行区分。

儿童之外，社区里自由时间比较多的可能就是老人了。鲁能专门给老人设置了运动广场，其中各种器械是必备的，此外还有大量的人性化细节。比如嵌入式储物墙、户外音响插座等。如下图所示。

青年喜欢篮球等运动，但是他们白天常常没有时间。而在鲁能的社区里，有标准的篮球场，而且是带有夜间灯光的。

鲁能对不同群体运动需求的关注，甚至细化到了有猫有狗一族。鲁能的产品里，专门设置了宠物运动场所，如下图所示。在这里，主人可以和宠物一起进行各种运动训练。主人不用自己去买训练器材，也不再担心训练会影响他人。

晚上、下雨、耍酷、贪玩

都可以和运动紧密结合

考虑到大部分上班族白天没时间运动，鲁能的产品里除了有照明的球场，还有夜光跑道。跑道一般都是标准的400米跑道，旁边还有自行车道。地面防滑，下雨后还可以吸水。

晚上跑步，有光，就不会摔倒；有里程标识，可以告诉你跑了多远；有卡路里标识，让你不用换算就知道减肥效果；此外还有可以放水杯的座椅、可以放衣服的储物墙等细节……

下雨天怎么办呢？社区里还有室内健身房。不喜欢健身房的封闭？架空层也有乒乓球桌、健身器械，可以带着孩子一起活动活动。

喜欢炫耀的年轻人，可以去社区里的极限运动广场，那里方便耍酷、也方便观看，可以收获尖叫。

更喜欢运动中的趣味性？在运动游戏区域，运动场就是游戏场。

下面就是社区里的TORO对阵球场，里面设置了多种足球游戏，让业主在游戏中收获健康。

场所和社群结合

线上线下结合

现在各个社区都流行“社群”的概念，在鲁能的小区里，和运动有关的社群非常多，如下图所示。大家线下一起活动，线上一起交流。

带有运动主题的赢利场所

一举两得

社区里各种免费运动场所之外，还有一些盈利性的场所，比如收费球场、体育用品店、运动主题餐厅、运动主题酒吧等等，这些场所提升整个社区运动氛围的同时，也为鲁能带来利润。

跑道联起所有运动场

整个社区是一个有机整体

上面说了这么多、这么丰富的运动场所，是怎么分布的呢？

它们分布在各处，跑道把他们联系起来。你可以轻松地在不同的场地之间穿梭，完成场景的转换。如下图所示：

而在设计上，对于不同人群的不同需求，小区有自己的综合考虑，比如对于不同的场地离房子有多远等，有一些细化的规定如下：

➊运动场地：250 米-- 成人3 分钟步行距离，室外运动场地考虑充分日照。

➋宠物活动场地：无服务半径要求，可布置偏僻处，考虑日照。

➌老年人活动场地：200 米--3 分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置。

➍儿童活动场地：50 米--2 分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区。

人们运动就是为了健康，而运动又容易受伤，所以鲁能的社区里还引入了运动恢复和健康的服务。比如，运动恢复有运动恢复中心，健康则有社区医疗保健中心、健康小屋。

高档项目和刚需项目最大的区别，就在于高档项目有自己的主题。

很明显，鲁能正是选择了运动作为自己项目的主题。而因为过去的积累，鲁能对于运动显然有自己独特的认识。鲁能的项目都是“体育+”。你家项目呢？

明源君相信，只要对某一种文化有独特的认识，都可以植入自己的社区，并获得巨大的成功，比如“中国风+”、“科技+”、“艺术+”等等，都是可以让项目有独特的风格，并最终达成溢价或者快速去化的目标。

作者：明源地产研究院   天风