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财经文章详情

这十几年房价为什么涨?给你最简单的道理(吃瓜群众版)

2017-04-20阅读 186 第一地产 我要关注


一家之言,仅供参考,望慎思慎行

同道者点赞共勉,陌路人一笑置之


今天与大家谈点俗的————俗归俗,关于钱的事情,你应该不会反感吧

 

衣食住行、吃喝玩乐,都与钱息息相关,其中最牛掰的……对,就是“住”——房子,重点来了。


房价被推高的秘密

最近一年多,关于房价被推高的原因,主流经济界、国际学者、凑热闹的人们纷纷表达出自己玄之又玄、讳莫如深的观点,什么经济天平啦、M2啦、流动性锁定啦、外储下降啦……吧啦吧啦的,甚嚣尘上

 

其实,房价上涨也不是这两年才有的,也没看到十年前有谁把上面这些原因拿出来晃悠。在我看来,房价上涨很正常,也更有其浅显易懂的道理和原因,只是该不该涨那么多,且看我慢慢分析、剖解。


就拿近十年的上海来做我们的分析对象和样本吧,先看下表:


时间

商品房房价

(元/平方米)

商品房涨幅

2006

7,196

-

2007

8,361

16.2%

2008

8,195

-2.0%

2009

12,840

56.7%

2010

14,464

12.6%

2011

14,603

1.0%

2012

14,061

-3.7%

2013

16,420

16.8%

2014

16,787

2.2%

2015

20,949

24.8%

累计涨幅

191.1%

数据来源:国家统计局


就表中数据可以看出,上海这十年房价累计涨幅为191%。


紧接着,请看下表:


时间

城市人均

可支配收入(元)

城市人均

可支配收入涨幅

2006

20,668

-

2007

23,623

14.3%

2008

26,675

12.9%

2009

28,838

8.1%

2010

31,838

10.4%

2011

36,230

13.8%

2012

40,188

10.9%

2013

43,851

9.1%

2014

47,710

8.8%

2015

52,962

11.0%

累计涨幅

156.3%

数据来源:上海统计局


同样这十年间,上海城市人均可支配收入也是连年增长,累计涨幅为156%


现在我们可以做一道简单的算术题了:

 

191% — 156% = 35%


按理说,收入的增加会推高房价,但是到底发生了什么,以至于房价和收入之间形成了如此的增幅缺口?

 

回忆一下,二十年前你的居住情况,我记得那时我家的人均居住面积不足10平米,现在呢?抛开投资性房产不算,我家的人均居住面积超过了30平米。是的,在这些年间,家庭的居住观念发生了巨大改变,供需矛盾直接推高了供给侧的价格。

 

不过你会想,也不至于房价与收入的增幅差距那么大吧,那好,请你继续看下面这张表:


时间

 常住人口

(万人)

常住人口

涨幅

2006

1,964

-

2007

2,064

5.1%

2008

2,141

3.7%

2009

2,210

3.3%

2010

2,303

4.2%

2011

2,347

1.9%

2012

2,380

1.4%

2013

2,415

1.5%

2014

2,426

0.4%

2015

2,415

-0.4%

累计涨幅

23.0%

数据来源:上海统计局


这十年来,上海常住人口的累计增幅达到了23%,请不要小看了这个数字,当需求超过了供给之后,其价格就会偏离直线轨道,出现曲线式上涨。上海的汽车牌照拍卖就是一个很好的例子。

 

说到这里,我又看到了来自统计局的一组数字,上海的户籍人口自然增长率——这十年是累计下跌了4.3%。那么问题就来了,这常住人口为什么会涨上去?家庭对房产的需求又会什么会有如此大的变化呢?


在此,我做了一个上海房价的逻辑推理,请看下表:


到此我们就可以得出一个简单的结论:

 

规划先行 → 就业收入增涨 → 人口增涨 → 房价上涨


择地而置,择势而为,择时而入

古人云:要致富,先修路。这个就是规划先行的要义,居民生活水平的提高,直接影响到人口的流入和改善居住的需求,甚至投资性需求也是不断地涌动。多少年前,流行着“宁要浦西一张床,不要浦东一间房” ,现在呢?对于规划的预期人们不断在意识形态上的开化,转到主动行为上的实践,尝到甜头的人们又口口相传着一个个置业神话,这更诱发了人们参与投资的热情,那么房价还能不迎风起舞?雄安就是一个很好的例证。

 

说到这里,我也不得不回望一下上海这些年的房价走势。这里有两个趋势性的数字需要得到大家的警惕,一个是上海的户籍人口自然增长率——这十年是累计下跌了4.3%。另一个是常住人口数量,回看前面的表格,增长率从2007年的5.1%,到2014年的0.4%,甚至在2015年出现了负增长(-0.4%)。虽然近两年房价还是以一种不走寻常路的方式前进,但是这也有可能是投资惯性使然,而且供给侧也受到了极大地限制。所以,房价之后会怎么走,真的是扑朔迷离


由此,从投资收益的角度来看,现在可能已经不再是介入上海楼市的好时机。

 

现在我们把视线移到一个海外置业的热点城市——澳大利亚墨尔本,也来走一遍上面的套路,看看结果。


先看第一张表——房价:


时间

墨尔本房屋中位价(澳元)

涨幅

2006

315,000

-

2007

365,000

15.9%

2008

350,000

-4.1%

2009

421,000

20.3%

2010

460,000

9.3%

2011

432,500

-6.0%

2012

440,000

1.7%

2013

467,000

6.1%

2014

490,000

4.9%

2015

500,000

2.0%

累计涨幅

58.7%

数据来源:澳大利亚统计局


这十年间,墨尔本房屋成交中位数累计涨幅超过58%,年复合增长率5.3%。


再来看第二张表——收入:


时间

墨尔本家庭

毛收入

(澳元/周)

涨幅

2006

1,630

-

2007

-

-

2008

1,907

17.0%

2009

-

-

2010

1,813

-4.9%

2011

-

-

2012

1,856

2.4%

2013

-

-

2014

1,954

5.3%

2015

-

-

累计涨幅

19.9%

数据来源:澳大利亚统计局


澳大利亚人比较懒,每两年统计一次,所以只能看到九年的收入累计涨幅近20%。在这里我们也看到了房价与收入形成的增幅缺口(这次就不做数学题了)。


然后是第三张表——人口:


时间

维州人口

(万人)

涨幅

2006

510

-

2007

520

1.9%

2008

531

2.2%

2009

542

2.0%

2010

550

1.4%

2011

558

1.6%

2012

568

1.8%

2013

578

1.8%

2014

589

1.8%

2015

600

1.8%

累计涨幅

17.5%

数据来源:澳大利亚统计局


维州(澳大利亚维多利亚州简称,墨尔本是其首府)近十年人口增幅非常的稳定,累计增幅超过17%,显示出一种持续流入的态势,特别是在2012~2015年的增幅超过了上海


在这里,我们再次看到了房价与收入形成的增幅缺口,由人口增幅来弥补的现象。

 

与上海不同,澳大利亚还有一张表值得一看——移民与留学:


时间

维州移民人口

(人)

维州留学人口

(人)

2006

48,578

106,476

2007

66,472

133,454

2008

83,225

160,939

2009

72,087

190,634

2010

43,214

182,626

2011

50,311

162,417

2012

55,734

148,380

2013

57,125

153,457

2014

57,635

175,232

2015

62,210

195,840

合计

596,591

1,609,455

数据来源:澳大利亚统计局


在这张表中,我们可以惊人地发现,每年移民人口的流入,对维州人口的增幅贡献率超过了55%,而且,近十年的移民总人数几乎占到维州总人口的10%。更不用提非在籍的隐形人口——留学生——其每年三倍于移民人口的汇入,也是推高墨尔本房价的主力军之一。


说到这里,我们就能谈一谈海外置业的一些大原则:择地、择势、择时。

 

择地:就是地利,关注度高的国家的核心城市的核心区位。

 

择势:就是趋势,不仅是房价、收入、人口的涨幅,还包括其上涨的趋势,也就是涨速。

 

择时:就是天时,站在政府规划的风口,收益效果将会叠加。

 

通过对上述三者的仔细分析,认真求证,相信在海外置业的道路上将无往而不利。


政府规划之时,置业风口之地

接着上文提到的“择时”,对于政府规划,有些确实是突发性的,比如说雄安,一般人很难掐准这个时机。但是,大多数情况,政府的规划方案其实是缓释的,比如说上海的浦东新区,主要是看你有没有眼光和决断


上周日向你推荐的爱码石河畔(Elm&Stone)所在的滨海港区(Docklands)就是这样一个政府规划缓释之地



还记得这张图片吗?紧邻墨尔本CBD地区的滨海港区(Docklands)可以说是已经占尽了地利之优势。而且其北侧的爱码石河畔(Elm&Stone)所在的区域只有1平方公里,稀缺性更是可见一斑


滨海港区(Docklands)经过不断的开发,目前已演变成墨尔本中央商务区的延伸区域。滨海港区(Docklands)开发是墨尔本中央商务区扩展计划的一部分,和十年前相比,港区的就业人口由7,600人增长至50,000人。根据《墨尔本规划》(Plan Melbourne),滨海港区(Docklands)最终将容纳60,000人就业。

 

滨海港区(Docklands)的商业办公空间已吸引了众多重要的租户,包括澳新银行,国民银行,澳洲电信公司,Medibank,Lion以及Myer。滨海港区(Docklands)和墨尔本中央商务区的主要产业均为高技能、高附加值产业,包括金融保险,商务服务和公共管理。这些行业的集中客观上反映了港区居民的人口特征,包括大量的白领人士



滨海港区(Docklands)自2001年以来,港区的投资快速增长,人口增长亦然。对滨海港区(Docklands)的投资分布于住宅、商业及基础设施等众多领域。

 

2016年,滨海港区(Docklands)常住人口总计约9,600人。对滨海港区(Docklands)的投资状况与《墨尔本规划》的愿景一致,且投资持续增长,预计到2031年区域内常住人口将增加近一倍至17,000人。此增长大部分将集中于未来五年,届时港区常住人口预计将增加30%

滨海港区(Docklands)居民收入普遍较高,滨海港区(Docklands)不仅整体居民收入水平高于墨尔本市平均水平,更高于其他内城区,如墨尔本中央商务区和南岸。滨海港区(Docklands)众多的高收入白领技术人员便是证明。


据上次人口普查数据显示,滨海港区(Docklands)家庭平均年收入为$109,500澳元,较中央商务区高出64%,较南岸高出2%。这表明港区是一个受高收入阶层欢迎的区域,促成这一现状的因素包括:

• 紧邻高技能就业机会及区域;

滨水区域及邻近游艇设施;

• 区域内生活方式及数量不断增加的餐厅及咖啡馆;

• 港区完善的配套设施,包括便捷的交通以及教育、娱乐设施等;

• 区域内持续不断的投资


看到这里,你是否想到了上海的陆家嘴呢?爱码石河畔(Elm&Stone)就在此置业风口之地,有兴趣可以报名参加我们的专场推荐活动,就在本周六。

    活动预告    

4月22日(周六),出海置业将举办《墨尔本爱码石河畔项目交流会》,届时将为您深度解析墨尔本房地产市场投资环境及维州房地产新政出台后的投资策略解读爱码石河畔(Elm & Stone )其无与伦比的宜居体验,系统全面的讲解澳洲置业流程以及相关税费问题,更有“一对一”澳洲置业顾问团队以及权威的澳洲房地产专家坐镇,为到场来宾答疑解惑,长按识别下方的二维码,即可报名参加!


墨尔本爱码石河畔项目交流会

2017年4月22日(周六)

14:00 ~ 18:00

上海市徐汇区古宜路181号

(近徐虹中路)

西岸创意园2期B栋201室

活动主题  

▲ 深度解析墨尔本滨海港区投资环境

▲ 爱码石河畔(Elm & Stone )项目介绍

▲ 澳洲置业的流程以及税费详解

▲ 澳洲置业相关问题现场答疑

交通路线  

 地铁路线:地铁3号、4号、9号线宜山路站

 停车场: ①西岸创意园1期(汉庭酒店旁驶入)

                ②技贸大厦

报名方式  

长按识别二维码报名


◆ ◆ ◆ ◆

爱码石河畔

感悟墨尔本之星与海港夜景相互辉映的唯美生活

◆ ◆ ◆ ◆

爱码石河畔(Elm & Stone)位于墨尔本滨海港区(Docklands)的核心区域,毗邻维多利亚港,可步行直达CBD,并拥有全线免费公共交通,四通八达。周边配套极其完善,涵盖CBD购物和餐饮、海滨城区、好市多(Costco)大型仓储量贩店,南十字火车站、维多利亚绿色码头区公园、皇冠赌场、阿提哈德体育场(Etihad Stadium)等。同时,项目周边教育配套完善, 名校云集:墨尔本语法学校,Wesley College私立学校,麦克罗宾逊女子高中,墨尔本女子高中,去墨尔本大学、墨尔本理工大学驾车均5分钟直达。


项目

概要

项目名称:爱码石河畔(Elm & Stone )

项目性质:永久产权公寓

完工时间:预计2018年

主力户型:1房、2房、3房

房屋面积:42㎡~104㎡ 

房屋售价:39万澳币起

开发商:MAB Corporation


配套

设施

爱码石河畔由著名建筑设计公司DKO设计,公寓周身被绿色植物环绕,更建有精美的空中花园,绿荫流水美不胜收。


户外游泳池


爱码石河畔这座纽约风格的公寓拥有许多不同类型的户型设计,可满足不同人士的需求。例如挑高超过4米的超大的1房Loft和2房错层复式split level,明亮舒适,还能让您拥有更多的利用空间。不论自住还是投资,爱码石河畔都是您的最佳选择。

公寓配套设施:

◆ 室内客厅木地板

◆ 厨房高档厨具品牌SMEG

◆ 健身房和举重房

◆ 配有免费WIFI的图书馆和休闲室

◆ 户外游泳池

◆ 户外休息区配有BBQ以及厨房


户型

简介

爱码石河畔室内全部精装修,简洁大方,具有现代风格,从大门到大楼的某个角落,爱码石河畔的每一寸都精心设计,为住户营造宾至如归的家的体验,同时又让你觉得与众不同。不仅如此 爱码石河畔还提供不同的装修风格,厨卫设施以及房间朝向和不同户型供您选择。


1房,室内51㎡,阳台6㎡,总面积57㎡


2房,室内60㎡,阳台12㎡,总面积72㎡


室内装修效果图


室内装修效果图


室内装修效果图


项目

周边

距离爱码石河畔仅百米之遥的海港城购物中心(Harbour Town)是墨尔本最著名的超大型购物中心,海港城旗下汇聚了120多个知名品牌,给您最棒的购物、用餐与娱乐一站式体验!如果有时间,还可以去附近乘坐墨尔本之星摩天观景轮,360度欣赏滨海港区美景!


项目周边配套


万达旗下的Hoyts影城,Woolworth等大型超市纷纷入驻墨尔本之星摩天观景轮脚下。海港城北边就是墨尔本第一家美国最大的连锁会员制仓储量贩店---好市多(Costco)。


游艇码头


MAB计划在滨海港区(Docklands)北岸进行一系列配套设施开发,包括室内球场、网球场、两个足球场、公园、游艇码头等,把这一地区打造为墨尔本CBD周边最繁华的港口。


交通

配套

◆ 公寓门外便是到CBD的免费电车站D10 (free tram to CBD from stop D10)

◆ 步行1.5公里20分钟至南十字星火车站(Southern CrossTrain Station)


教育

配套

爱码石河畔毗邻墨尔本大学、皇家理工大学、维多利亚大学、墨尔本语法学校、墨尔本女子语法学校、麦克罗宾逊女子高中、墨尔本高中、Wesley College私立学校等一众知名学府,非常适合以房养学



One Day Of Elm&Stone

(请在Wifi环境下点击收看)


在墨尔本,滨海港区(Docklands)的所处地段媲美上海的陆家嘴。目前上海陆家嘴区域二手江景房项目,均价都在10万元/㎡左右,新建的北外滩的江景公寓项目平均售价已经高达13万元/㎡。相比较而言,爱码石河畔4.3万元/㎡均价是不是非常超值呢?


上海世茂滨江花园 均价9.4万元/㎡


上海仁恒滨江园 均价10.5万元/㎡


上海陆家嘴壹号院 均价13万元/㎡


    活动预告    

4月22日(周六),出海置业将举办《墨尔本爱码石河畔项目交流会》,届时将为您深度解析墨尔本房地产市场投资环境及维州房地产新政出台后的投资策略解读爱码石河畔(Elm & Stone )其无与伦比的宜居体验,系统全面的讲解澳洲置业流程以及相关税费问题,更有“一对一”澳洲置业顾问团队以及权威的澳洲房地产专家坐镇,为到场来宾答疑解惑,点击下方“我要报名”按钮,即可报名参加!


墨尔本爱码石河畔项目交流会

2017年4月22日(周六)

14:00 ~ 18:00

上海市徐汇区古宜路181号

(近徐虹中路)

西岸创意园2期B栋201室

活动主题  

▲ 深度解析墨尔本滨海港区投资环境

▲ 爱码石河畔(Elm & Stone )项目介绍

▲ 澳洲置业的流程以及税费详解

▲ 澳洲置业相关问题现场答疑

交通路线  

 地铁路线:地铁3号、4号、9号线宜山路站

 停车场: ①西岸创意园1期(汉庭酒店旁驶入)

                ②技贸大厦

报名方式  

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