作者：挪威的森林0323 来源：雪球 关于地产开发项目的规划总建筑面积和计容建筑面积之间的区别一定要分清 概念上的区别本身并不复杂，项目总建筑面积是地上建筑面积+地下建筑面积，而计容建筑面积在大多数情况下就是按规划容积率计算出来的地上建筑部分，偶尔有部分项目存在地下计容商业面积。但在实际中却有太多的人会在自行查找数据时将两者混淆和犯错。比如许多投资者在对房企的土地储备货值进行估值，或者对某项目的货值和盈利预测进行分析时经常会犯这类常识性错误。 首先，关于单一楼盘开发项目，如果你看到的项目数据是企业拿地时的土地招拍挂相关数据，有土地面积，容积率和规划总建筑面积。下面两个实例：
注意:这里的建筑面积就是指计容建筑面积，因为这个建筑面积是根据规划的容积率计算的，实际等同于项目计容建筑面积。 而很多时候，我们投资者在分析一个项目的货值时，项目数据来源不是招拍挂时的数据，而是我们通过房地产网站或者媒体新闻中查到的项目数据，其中也有明确的项目总建筑面积，包括年报项目数据也有类似情况，这里面有什么区别呢？偏差往往就发生在这里。因为这个项目总建筑面积其实是包括地上建筑面积和地下建筑面积的。土地招拍挂时的数据是规划地上建筑面积，在土地成交后动工前，地方国土部门会出台项目批前公示，对该土地的经济技术指标做出明确的规定，其中比较重要的是核增面积，主要核增的是地下建筑面积（大部分为配建停车位）。
少数项目存在地下商业，也属于计容面积，但这类地下计容面积在土地出让时一般都已经纳入容积率和规划中。地下计容面积一般并不多见。
再次划重点: 楼面价是以计容建筑面积为依据计算的，计算项目货值同样也是以计容建筑面积为主要依据，而不能用总建筑面积来计算。否则就会产生很大的偏差。 举两个实例。 媒体曾经报道融创接手泛海控股上海董家渡项目，许多媒体在解读分析董家渡项目时，引用的项目数据是
那么董家渡项目的这62.8万平米建筑面积是计容建筑面积么？另外看一个图表：
上图中董家渡10#地块，总建筑面积是22.89万平米，查相关数据，计容面积为14.76万平米，计容面积/总建面=64.5%。
如果按照这个比例，董家渡项目的总计容面积实际就是62万平米的2/3左右，只有42万平，计算项目货值应参照后者而不是前者，否则这个货值估算差别就海了去了。地下停车位当然也有价值，但货值仍应以计容建筑面积为依据，这毫无疑问。 在大多数情况下，项目计容建筑面积在总建筑面积中的占比为65~75%之间。 再谈谈关于在房企的土地储备面积和货值计算中的问题，以新城控股的年报表格数据为例。
在几乎所有的券商研报中，关于2018年末新城的土地储备面积都用的是1.22万平米的总建筑面积数据，并用这个数据来推算货值。实际上表格中很清楚的显示计容建筑面积是8879万平米（其计容面积/总建筑面积=72.66%），而且严格来说土地储备还应该减去表格中累计结算的面积1266万平米。新城控股2018年末，在建和待开发土地储备面积是8879－1266=7613万平米。也有房企土储数据直接用的计容面积，例如华侨城。
所以总建筑面积和计容建筑面积含义虽然并不难区分，但无论专业媒体和投资者，都很容易犯类似错误，实际还是头脑里原本没有清晰的概念。 如何看待房企的现金流 关于房企的现金流问题，也是经常看到一些似是而非的评论，最常见的就是许多人在讨论某房企的经营情况的时候习惯质疑，为什么经营现金流为负?仿佛经营活动现金流净额为负是一个糟糕的表现或疑点。那么我接下来就分析一下房企的现金流问题。但是单从现金流分析房企财报并不全面，而且现金流量表拆分细项很多，不可能面面俱到，否则解释起来也很繁琐，不利于理解，所以我只是择其要者分析，望读者理解，勿抬杠。 对于房企而言，现金流入主要来自销售收入和借款，而现金流出则主要是拿地，发包工程（工程款），偿还债务等。此外，对外权益性投资和吸收权益性投资，作为房企并购和项目合作的方式，在现金流量中的占比也在提升。 为什么说房企财报只看经营活动现金流是不对的?或者说是片面的。这是因为对于房企而言。经营活动现金流和投资活动现金流反映的其实都是经营活动。其中拿地和发包工程（工程款）产生的现金流出体现在经营活动现金流出当中，而房企以收购或合营联营的形式进行的地产开发项目，大多属于长期股权投资范围，在现金流量表中则是体现在投资活动现金流出当中。 对于销售回款增长良好的企业，经营活动现金流净额为负，要考虑企业的发展周期问题，在大多数情况下，是企业拿地和开工规模明显增加的原因，并不能由此认为其经营情况不佳，这在大中型房企加杠杆拿地，扩大企业规模时比较常见。而经营活动现金流净额为正，也不能简单认为其经营情况良好或者说转好，要具体情况具体分析。一种情况是类似万科，龙头房企在规模扩张到一定程度后，进入内生性增长，不需要过高加杠杆，这是良性循环和健康的增长方式。此外在万科的情况而言，经营活动现金流连续数年为正，也有其拿地很多通过并购，小股操盘的原因。前面说过，这些并购项目在财务上以投资活动现金流体现。但即便是万科，内生性增长比较突出的房企，也需要融资渠道通畅，我们不妨看看万科的现金流量表三个分类。
由上图可见，万科虽然经营现金流连续数年为正，但投资现金流其实是一直为负的，也就是说其拿地环节有许多是通过并购拿地和合作联营方式，而筹资活动保持较大流入，保证资金流顺畅。 房地产是高杠杆行业，融资环节是房企的生命线，因而融资顺畅和现金回款率是房企发展壮大的关键。所以这两者无论哪一个环节出现问题，都会影响企业发展，造成资金链紧张，在实体去杠杆和融资收紧的大背景下，某些负债率高的大型房企甚至可能产生严重的债务危机。 我们看另外一种情况，经营情况现金流尚可，但筹资活动现金流从前一年的大幅流入到下一年的突然转负，断崖跳水，这说明企业主动大量偿还债务（更多的情况是债务到期压力被迫而为），其经营现金流转好更多的原因是来自于停止拿地和转让土地，并非是经营情况向好的标志。
类似情况去年在一些激进扩张型民企中不少见，如泰禾，阳光城，融创等，去年筹资活动现金流都是大幅下降。但要做一个区分，前面说了，再强调一次，销售回款和借贷是现金流的核心，融资收紧，还债压力高，就要看另一条生命线，企业销售回款如何，在这一点上，融创和阳光城明显好于华夏幸福和泰禾，这也就很好的解释了去年为什么后两者会出现债务危机。 当融资和销售回款都出现问题，怎么办？一是停止拿地，二是通过项目股权转让回收投资，也就是前面提过的，吸收权益性投资，或者直接转让土地。华夏幸福和泰禾从去年到今年一直在做这件事，略有不同的是，华夏幸福可能已暂时度过资金紧张的坎，今年一季度筹资活动开始恢复，重新拿地。而泰禾的危机处理还在进行中。
两者目前是否已经完全度过难关，暂时不做判断。华夏幸福目前面临的主要问题是销售回款从2016年之后一直下降，销售何时回升是关键。至于泰禾，短期偿债高峰如何解决，先得过了这一关再说。但就两家企业而言，原先的企业增长逻辑已经改变，后期能否重回发展轨道，投资者需要冷静观察。 最后要补充的是，单单通过现金流量并不足以对房企经营情况和风险做出全面的分析，现金流平衡，还需要考察其盈利能力和负债情况，房企负债经营不可怕，但借贷来的钱产生的资产回报率必须能覆盖并超过借贷成本。如果负债率明显超过同行，而盈利能力（ROE，ROA，EBITDA等）和利息保障倍数等数据都远逊于同行，那么即便短期现金流尚可，从中长期来说，出现债务问题和资金链断裂风险也是迟早的事。 本文原标题《地产知识——常见误区》。 点击阅读原文与雪球菌一起穿越牛熊↓↓↓
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